So berechnen Sie Ihre Notarkosten aus dem Geschäftswert

Warum Sie beim Notar über den Preis nicht verhandeln können

Der Notar muss für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben. Das steht in § 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung, und es ist eine Pflicht, kein Recht. Ein Nachlass ist nur möglich, wenn die Gebührenerhebung wegen außergewöhnlicher Umstände unbillig wäre und die Notarkammer zustimmt. Umgekehrt gilt § 125 GNotKG: Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam.

Für Sie heißt das zweierlei. Ein Preisvergleich zwischen Notariaten führt zu nichts, weil derselbe Vertrag überall denselben Betrag kostet. Und ein Angebot, das unter dem Gesetz liegt, ist kein Schnäppchen, sondern ein Berufsrechtsverstoß. Was Sie stattdessen vergleichen können, ist die Erreichbarkeit, die Terminlage und die Frage, ob der Notar Ihre Vertragsart oft bearbeitet.

Die 1,0-Gebühr bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro nach Tabelle B

785,00 Euro

GNotKG Anlage 2 zu § 34 Absatz 3, Wertstufe bis 410.000 Euro, Stand 20. September 2026

Gebührensatz für die Beurkundung eines Kaufvertrags, Nummer 21100 des Kostenverzeichnisses

2,0, mindestens 120,00 Euro

GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis Nummer 21100, Stand 20. September 2026

Mindestbetrag einer einzelnen Gebühr nach dem GNotKG

15,00 Euro

§ 34 Absatz 5 GNotKG, Stand 20. September 2026

Wie Sie den Geschäftswert bestimmen, auf den alles aufbaut

Der Geschäftswert ist der Betrag, auf den das Gesetz die Gebühr bezieht. Er ist nicht der Preis der Leistung und auch nicht das, was Sie bezahlen, sondern der wirtschaftliche Wert dessen, was beurkundet wird. Jedes Geschäft hat dafür seine eigene Wertvorschrift, und die steht in den §§ 36 bis 54 sowie 97 bis 124 GNotKG.

Beim Kauf ist der Wert der Kaufpreis. Liegt der Verkehrswert darüber, zählt der Verkehrswert, so steht es in § 47 GNotKG. Ein zu niedrig beurkundeter Kaufpreis senkt die Notarkosten deshalb nicht, er bringt nur Ärger mit dem Finanzamt. Bei einer Grundschuld ist der Wert der Nennbetrag der Schuld (§ 53 Absatz 1 GNotKG), nicht der Wert des Grundstücks.

Zwei Grenzen sollten Sie kennen. In einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit endet der Geschäftswert bei 1 Million Euro (§ 36 Absatz 2 GNotKG). Für Vollmachten und Zustimmungen gilt dieselbe Obergrenze von 1 Million Euro (§ 98 Absatz 4 GNotKG). Wer ein großes Vermögen hat, zahlt für eine Vorsorgevollmacht deshalb nicht beliebig viel.

Welcher Gebührensatz für welches Geschäft gilt

Der Geschäftswert liefert über Tabelle B die 1,0-Gebühr. Was der Notar davon nimmt, sagt das Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum GNotKG. Ein Vertrag kostet 2,0, eine einseitige Erklärung 1,0, ein Grundbuchantrag oder eine Handelsregisteranmeldung 0,5. Diese Zahlen sind Faktoren, keine Prozentsätze.

In fünf Schritten von Ihrem Kaufpreis zur fertigen Rechnung

Die Rechnung lässt sich mit einem Taschenrechner nachvollziehen. Sie brauchen nur die Tabelle B aus Anlage 2 zum GNotKG und die Nummern aus dem Kostenverzeichnis.

1. Bestimmen Sie den Geschäftswert. Beim Kauf ist das der Kaufpreis, hier 400.000 Euro.
2. Suchen Sie in Tabelle B die nächsthöhere Wertstufe. 400.000 Euro fallen in die Stufe bis 410.000 Euro, die 1,0-Gebühr beträgt dort 785,00 Euro.
3. Multiplizieren Sie mit dem Gebührensatz aus dem Kostenverzeichnis. Die Beurkundung nach Nummer 21100 kostet 2,0, also 1.570,00 Euro.
4. Addieren Sie die weiteren Gebühren desselben Verfahrens, hier Vollzug und Betreuung mit je 0,5, also je 392,50 Euro.
5. Rechnen Sie die Auslagen und darauf 19 Prozent Umsatzsteuer hinzu. Die Post- und Telekommunikationspauschale nach Nummer 32005 beträgt 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20,00 Euro.

Zusammen sind das 4.028,75 Euro, also gut ein Prozent des Kaufpreises. Eine Finanzierung erhöht den Betrag: Für eine Grundschuld über 320.000 Euro kommen nach Tabelle B aus der 1,0-Gebühr von 635,00 Euro die Beurkundung mit 1,0 und die Eintragung ins Grundbuch mit 1,0 hinzu.

Was neben den Gebühren noch auf der Rechnung auftaucht

Auslagen sind die zweite Hälfte der Rechnung. Sie stehen in Teil 3 des Kostenverzeichnisses und sind der Teil, der von Fall zu Fall schwankt. Die Umsatzsteuer nach Nummer 32014 kommt am Schluss auf Gebühren und Auslagen zusammen, weil die Tätigkeit des Notars eine steuerbare Leistung ist.

• Dokumentenpauschale nach Nummer 32001: 0,15 Euro je Seite, 0,30 Euro je Seite in Farbe. Bei einem Kaufvertrag von 30 Seiten mit drei Ausfertigungen sind das wenige Euro, kein Posten, über den man streitet.
• Post- und Telekommunikationspauschale nach Nummer 32005: 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20,00 Euro. Beurkundung, Vollzug und Betreuung gelten dabei zusammen als ein Geschäft, die Pauschale fällt also nur einmal an.
• Zusatzgebühr für eine Beurkundung außerhalb der Geschäftsstelle nach Nummer 26002: 50,00 Euro für jede angefangene halbe Stunde der Abwesenheit. Bei einer Beurkundung am Krankenbett nach Nummer 26003 sind es einmalig 50,00 Euro je Auftraggeber.
• Zusatzgebühr für eine fremde Sprache nach Nummer 26001: 30 Prozent der Gebühr für das Beurkundungsverfahren, höchstens 5.000,00 Euro. Die Vergütung eines hinzugezogenen Dolmetschers kommt nach Nummer 32010 in voller Höhe dazu.
• Pauschale für das Videokommunikationssystem der Bundesnotarkammer nach Nummer 32016: 8,00 Euro für die Beglaubigung einer qualifizierten elektronischen Signatur, 25,00 Euro für ein Beurkundungsverfahren.
• Gebühr des Zentralen Testamentsregisters: 12,50 Euro je Registrierung, wenn der Notar sie entgegennimmt. Sie läuft als durchlaufender Posten ohne Umsatzsteuer über die Notarrechnung.

Eine Position fehlt auf der Notarrechnung bewusst: die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz beträgt nach § 11 Absatz 1 GrEStG 3,5 Prozent, die Länder dürfen ihn aber seit 2006 selbst bestimmen (Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 Grundgesetz), und die meisten liegen darüber. Das Finanzamt schickt dafür einen eigenen Bescheid. Der Notar zeigt den Kaufvertrag nur an, und zwar innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung (§ 18 Absatz 3 GrEStG).

Wer die Notarrechnung zahlt, wenn zwei Parteien beteiligt sind

Kostenschuldner ist nach § 29 GNotKG, wer den Auftrag erteilt hat, wer die Kostenschuld übernommen hat oder wer kraft Gesetzes für sie haftet. Nach § 30 Absatz 1 GNotKG schuldet die Kosten außerdem jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist. Und mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 Absatz 1 GNotKG als Gesamtschuldner.

Das ist der Punkt, den viele Käufer übersehen. Im Kaufvertrag steht üblicherweise, dass der Käufer die Kosten trägt, und das gilt auch. Aber diese Abrede wirkt im Verhältnis der Parteien zueinander. Gegenüber dem Notar bleibt der Verkäufer Gesamtschuldner, weil auch seine Erklärung beurkundet wurde. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen, und der muss sich das Geld dann beim Käufer holen.

Was Sie tun können, wenn die Rechnung Ihnen falsch erscheint

Der Notar darf seine Kosten nur aufgrund einer Berechnung fordern, die er Ihnen mitgeteilt hat, und diese Berechnung braucht Textform. § 19 Absatz 2 GNotKG listet auf, was darin stehen muss: die Bezeichnung des Geschäfts, die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses, der Geschäftswert, die Beträge der einzelnen Gebühren und Auslagen sowie die gezahlten Vorschüsse. Eine Rechnung über eine Gesamtsumme ohne diese Angaben ist unvollständig.

Hilft das Gespräch mit dem Notariat nicht weiter, führt der Weg zum Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. § 127 Absatz 1 GNotKG nennt das Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Antragsberechtigt sind Sie als Kostenschuldner, und wenn Sie die Berechnung beanstanden, auch der Notar selbst. Das Verfahren prüft die Rechnung an der Wertvorschrift und am Kostenverzeichnis, nicht an der Frage, ob der Betrag angemessen wirkt.

Die Frist steht in § 127 Absatz 2 GNotKG und ist großzügig: Neue Anträge sind bis zum Ablauf des Kalenderjahres möglich, das auf das Jahr folgt, in dem Ihnen die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt wurde. Einwendungen aus Gründen, die erst danach entstanden sind, bleiben auch später möglich.

Wenn das Geld fehlt, gibt es einen zweiten Weg. Nach § 17 Absatz 2 BNotO muss der Notar seine Urkundstätigkeit vorläufig gebührenfrei oder gegen Monatsraten gewähren, wenn Ihnen nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung Prozesskostenhilfe zu bewilligen wäre. Sprechen Sie das vor dem Termin an, nicht danach.