Warum Sie ohne Grundbucheintrag nicht Eigentümer werden
§ 873 Absatz 1 BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zwei Dinge: die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung dieser Änderung in das Grundbuch. Beides zusammen, nicht eines davon. Der Kaufvertrag verpflichtet nur, er überträgt nichts.
Deshalb sind an einem Immobilienkauf zwei Verfahren beteiligt. Der Notar beurkundet den Vertrag, weil § 311b Absatz 1 BGB das verlangt, und nimmt die Auflassung entgegen, die nach § 925 Absatz 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden muss. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht trägt dann ein. Erst diese Eintragung macht Sie zum Eigentümer.
Zwischen beiden Terminen liegen in der Praxis mehrere Monate. Diese Lücke ist der Grund, warum es die Auflassungsvormerkung gibt, und sie ist auch der Grund, warum Sie den Kaufpreis nicht am Tag der Beurkundung überweisen sollten.
- Gebühr für die Eigentumsumschreibung bei 400.000 Euro Geschäftswert
- 785,00 Euro
- GNotKG Anlage 1 Nummer 14110 (Satz 1,0) mit Tabelle B der Anlage 2, Stand 20. September 2026
- Gebührensatz für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- 0,5, bei 400.000 Euro also 392,50 Euro
- GNotKG Anlage 1 Nummer 14150, Stand 20. September 2026
- Gebühr für einen amtlichen Grundbuchausdruck auf Antrag
- 20,00 Euro
- GNotKG Anlage 1 Nummer 17001; unbeglaubigt nach Nummer 17000 zehn Euro, Stand 20. September 2026
Was jede einzelne Eintragung im Grundbuch kostet
Die Gebühr entsteht je Eintragung, nicht je Termin. Das Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum GNotKG nennt für jede Art von Eintragung einen Satz, der mit der 1,0-Gebühr aus Tabelle B multipliziert wird. Der Geschäftswert ist beim Eigentum der Kaufpreis, bei einer Grundschuld nach § 53 Absatz 1 GNotKG der Nennbetrag der Schuld.
| Eintragung | Nummer | Satz | Betrag im Beispiel |
|---|---|---|---|
| Eigentümer oder Miteigentümer eintragen | 14110 | 1,0 | 785,00 Euro |
| Auflassungsvormerkung eintragen | 14150 | 0,5 | 392,50 Euro |
| Auflassungsvormerkung löschen | 14152 | Festbetrag | 25,00 Euro |
| Buchgrundschuld eintragen | 14121 | 1,0 | 635,00 Euro |
| Briefgrundschuld eintragen | 14120 | 1,3 | 825,50 Euro |
| Grundschuld ändern, etwa im Zinssatz | 14130 | 0,5 | 317,50 Euro |
| Grundschuld in Abteilung III löschen | 14140 | 0,5 | 317,50 Euro |
| Widerspruch eintragen | 14151 | Festbetrag | 50,00 Euro |
Für den Kauf ohne Finanzierung ergibt das 1.202,50 Euro: 392,50 Euro für die Vormerkung, 785,00 Euro für die Umschreibung, 25,00 Euro für die Löschung der Vormerkung. Mit einer Buchgrundschuld über 320.000 Euro kommen 635,00 Euro hinzu. Wer Jahre später die abbezahlte Grundschuld löschen lässt, zahlt dafür noch einmal 317,50 Euro an das Grundbuchamt.
Ein Detail spart bares Geld: Wird dasselbe Recht bei mehreren Grundstücken desselben Amtsgerichts eingetragen, wird die Gebühr nur einmal erhoben, wenn die Anträge in demselben Dokument stehen und am selben Tag eingehen. Das steht in der Vorbemerkung 1.4 Absatz 3 des Kostenverzeichnisses. Bei einem Kauf mit mehreren Flurstücken ist das die Regel, nicht die Ausnahme.
Wie die Auflassungsvormerkung Ihren Kaufpreis absichert
Die Vormerkung ist der Grund, warum ein Immobilienkauf überhaupt funktioniert, obwohl Zahlung und Eigentumsübergang Monate auseinanderliegen. § 883 Absatz 1 BGB erlaubt, den Anspruch auf Übereignung im Grundbuch zu sichern. Absatz 2 sagt, was das bewirkt: Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen wird, ist unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.
Diese Wirkung greift ausdrücklich auch gegen Zwangsvollstreckung, Arrest und den Insolvenzverwalter. Wird der Verkäufer nach der Eintragung Ihrer Vormerkung insolvent, bleibt Ihr Anspruch durchsetzbar. Verkauft er das Grundstück ein zweites Mal, geht der zweite Käufer leer aus. Und nach § 883 Absatz 3 BGB richtet sich der Rang Ihres Eigentums nach dem Zeitpunkt der Vormerkung, nicht nach dem der Umschreibung.
Die Reihenfolge der Eintragungen entscheidet deshalb mit. § 17 GBO bestimmt, dass bei mehreren Anträgen zu demselben Recht der später gestellte Antrag nicht vor der Erledigung des früheren erledigt werden darf. Wer zuerst beim Grundbuchamt ist, steht vorn.
Notar reicht die Vormerkung ein
Nach § 15 Absatz 2 GBO gilt der Notar, der die Erklärung beurkundet hat, als ermächtigt, die Eintragung im Namen eines Antragsberechtigten zu beantragen. Sie müssen dafür nichts tun. Die Vormerkung ist die erste Eintragung und kostet 0,5.
Lastenfreistellung wird eingeholt
Alte Grundschulden des Verkäufers müssen verschwinden, sonst kaufen Sie die Schuld mit. Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen an und gibt sie nur unter Auflagen weiter. Das ist eine Vollzugstätigkeit, sie löst beim Notar die Gebühr nach Nummer 22110 aus.
Gemeinde erklärt sich zum Vorkaufsrecht
Nach § 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB darf das Grundbuchamt Sie nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Die Gemeinde hat dafür nach § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags Zeit, stellt das Zeugnis aber meist in wenigen Wochen aus.
Notar teilt die Fälligkeit mit
Erst wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtszeugnis und etwaige Genehmigungen vorliegen, schreibt der Notar, dass gezahlt werden darf. Diese Prüfung und Mitteilung ist die Betreuungstätigkeit nach Nummer 22200 des Kostenverzeichnisses.
Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
§ 22 Absatz 1 GrEStG verbietet dem Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers, solange diese Bescheinigung fehlt. Das Finanzamt erteilt sie nach Absatz 2, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist. Sie wird schriftlich erteilt, eine elektronische Übermittlung ist ausgeschlossen.
Grundbuchamt schreibt das Eigentum um
Mit dieser Eintragung nach Nummer 14110 wechselt das Eigentum. Anschließend wird die Vormerkung gelöscht, weil sie ihren Zweck erfüllt hat; dafür fallen nach Nummer 14152 noch 25,00 Euro an.
Welche Nachweise das Grundbuchamt sehen will, bevor es eintraegt
Das Grundbuchamt prüft Papier, keine Absichten. § 29 Absatz 1 GBO verlangt, dass die Eintragungsbewilligung und die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine privatschriftliche Erklärung genügt nicht, auch wenn alle Beteiligten sie unterschrieben haben. Das ist der eigentliche Grund, warum bei fast jeder Grundbuchsache ein Notar im Spiel ist.
- Die Auflassung nach § 925 BGB, erklärt vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten. Eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist nach § 925 Absatz 2 BGB unwirksam.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG. Sie ist keine Steuerquittung, sondern die Erklärung, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.
- Das Zeugnis der Gemeinde über das Vorkaufsrecht nach § 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB. Es gilt nach dem Gesetzeswortlaut als Verzicht auf die Ausübung.
- Die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers für alte Grundpfandrechte, in der Form des § 29 GBO, also mit beglaubigter Unterschrift.
- Beim Erwerb von Erben der Erbnachweis. Nach § 35 Absatz 1 GBO geht das über einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis; beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde, genügen diese Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung.
- Bei Beteiligung Minderjähriger oder Betreuter die familien- oder betreuungsgerichtliche Genehmigung. Ohne sie bleibt der Vertrag schwebend unwirksam.
Der Notar prüft diese Papiere vor der Einreichung. § 15 Absatz 3 GBO verpflichtet ihn dazu ausdrücklich: Die erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Das erspart Ihnen Zwischenverfügungen des Grundbuchamts, die den Vorgang um Wochen verlängern.
Wann das Grundbuchamt gar nichts berechnet
Es gibt echte Gebührenbefreiungen, und eine davon wird regelmäßig verpasst. Die Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses bestimmt: Für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers wird keine Gebühr erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.
Diese zwei Jahre laufen ab dem Todestag, nicht ab der Eröffnung des Testaments und nicht ab der Erteilung des Erbscheins. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt für die Grundbuchberichtigung den vollen Satz von 1,0 aus dem Wert des Grundstücks. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro sind das 785,00 Euro, die vermeidbar gewesen wären.
Weitere Fälle ohne Gebühr nennt die Vorbemerkung 1.4 Absatz 2 des Kostenverzeichnisses: Eintragungen und Löschungen, die nach § 18 Absatz 2 oder § 53 GBO von Amts wegen erfolgen, sowie Eintragungen auf Ersuchen oder Anordnung eines Gerichts. Und nach der Anmerkung zu Nummer 14110 fällt keine Gebühr an, wenn Wohnungs- oder Teileigentum begründet oder aufgehoben wird, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse weitergehend ändern.
Was die Löschung einer abbezahlten Grundschuld kostet
Wenn Ihr Darlehen getilgt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis jemand sie löschen lässt. Das passiert nicht automatisch. Die Bank gibt Ihnen eine Löschungsbewilligung, und damit haben Sie die Wahl.
- Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Banken stellen sie nach vollständiger Tilgung aus, meist kostenfrei. Bei einer Briefgrundschuld gehört der Grundschuldbrief dazu, und der muss körperlich vorhanden sein.
- Zum Notar gehen und die Zustimmung zur Löschung beglaubigen lassen. Für die Beglaubigung einer Zustimmung nach § 27 GBO samt Löschungsantrag nach § 13 GBO setzt Nummer 25101 des Kostenverzeichnisses einen festen Betrag von 20,00 Euro an, nicht den wertabhängigen Satz.
- Antrag beim Grundbuchamt stellen lassen. Der Notar ist dazu nach § 15 Absatz 2 GBO ermächtigt. Die Löschung in Abteilung III kostet nach Nummer 14140 einen Satz von 0,5 aus dem Nennbetrag der Grundschuld.
- Neuen Grundbuchausdruck prüfen. Vergleichen Sie, ob nur die getilgte Grundschuld verschwunden ist und Rangvermerke anderer Rechte unberührt blieben.
Bei einer Grundschuld über 320.000 Euro kostet die Löschung damit 317,50 Euro Gerichtskosten plus 20,00 Euro Beglaubigung plus Umsatzsteuer auf die Notargebühr. Die Alternative ist, die Grundschuld stehen zu lassen. Sie hat dann keinen Gläubiger mehr, den sie sichert, und lässt sich bei einer späteren Finanzierung erneut abtreten. Das spart die Löschungskosten und kostet bei der nächsten Kreditaufnahme weniger als eine Neubestellung.
Welcher Weg sich rechnet, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen wollen. Vor einem Verkauf verlangen Käufer in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch, dann fällt die Löschung ohnehin an. Diese Abwägung gehört in ein Gespräch mit dem Notariat oder der finanzierenden Bank, weil sie von Ihren konkreten Plänen abhängt.
Wie Sie Einsicht ins Grundbuch bekommen und was ein Auszug kostet
Das Grundbuch ist kein öffentliches Register im Sinne von frei zugänglich. § 12 Absatz 1 GBO erlaubt die Einsicht jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Eigentümer haben es immer, ein ernsthafter Kaufinteressent mit konkretem Anlass in der Regel, ein Nachbar aus Neugier nicht. Nach § 12 Absatz 4 GBO wird über jede Einsicht ein Protokoll geführt, und der Eigentümer kann daraus Auskunft verlangen.
Sind Sie selbst Eigentümer oder im Grundbuch eingetragener Berechtigter?
Sie haben ein berechtigtes Interesse und bekommen Einsicht und Ausdrucke ohne weitere Darlegung. Die Einsicht in der Geschäftsstelle ist gebührenfrei, ein amtlicher Ausdruck kostet nach Nummer 17001 zwanzig Euro.
Können Sie ein konkretes rechtliches oder wirtschaftliches Interesse belegen, etwa ernsthafte Kaufverhandlungen, einen Titel gegen den Eigentümer oder einen Erbfall?
Haben Sie den Beleg dafür dabei, also Vertragsentwurf, Vollstreckungstitel oder Erbnachweis?
Das Grundbuchamt gewährt die Einsicht. Beantragen Sie gleich den Ausdruck, den Sie brauchen: unbeglaubigt nach Nummer 17000 zehn Euro, amtlich nach Nummer 17001 zwanzig Euro, als Datei nach Nummer 17002 fünf Euro.
Holen Sie den Beleg nach. Eine bloße Behauptung des Interesses reicht nicht, § 12 Absatz 1 GBO verlangt die Darlegung.
Sie bekommen keine Einsicht. Neugier, allgemeines Informationsinteresse oder die Suche nach Vermögen einer Person sind kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO.
Notare, Gerichte und Behörden arbeiten über das automatisierte Abrufverfahren. Dort kostet jeder Abruf aus einem Grundbuchblatt nach Nummer 1151 des Kostenverzeichnisses zum Justizverwaltungskostengesetz 8,00 Euro, jedes abgerufene Dokument aus den Grundakten 1,50 Euro. Wenn Ihr Notariat vor dem Kaufvertrag das Grundbuch einsieht, erscheint dieser Betrag später als Auslage auf Ihrer Rechnung.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundbucheintrag beim Hauskauf?
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kostet der Grundbucheintrag insgesamt 1.202,50 Euro: 392,50 Euro für die Auflassungsvormerkung (Nummer 14150, Satz 0,5), 785,00 Euro für die Eigentumsumschreibung (Nummer 14110, Satz 1,0) und 25,00 Euro für die Löschung der Vormerkung (Nummer 14152). Eine Buchgrundschuld über 320.000 Euro kostet zusätzlich 635,00 Euro.
Wann gehört mir die Immobilie, nach der Zahlung oder nach dem Grundbucheintrag?
Das Eigentum an einer Immobilie geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. § 873 Absatz 1 BGB verlangt Einigung und Eintragung; die Zahlung des Kaufpreises allein bewirkt keinen Eigentumsübergang. Bis zur Umschreibung schützt Sie die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB, die Verfügungen des Verkäufers gegenüber Ihrem Anspruch unwirksam macht.
Ist die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall kostenlos?
Ja, die Eintragung von Erben des verstorbenen Eigentümers ist gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das bestimmt die Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses im GNotKG, und es gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Nach Ablauf der zwei Jahre fällt der volle Satz von 1,0 an.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch?
Die Löschung einer Grundschuld in Abteilung III kostet nach Nummer 14140 des Kostenverzeichnisses einen Gebührensatz von 0,5 aus dem Nennbetrag der Grundschuld, bei 320.000 Euro also 317,50 Euro. Dazu kommt die Beglaubigung der Löschungszustimmung beim Notar, die nach Nummer 25101 pauschal 20,00 Euro kostet, zuzüglich Umsatzsteuer auf die Notargebühr.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Einsicht in das Grundbuch bekommt nach § 12 Absatz 1 GBO jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Eigentümer und eingetragene Berechtigte haben es ohne weiteres, Kaufinteressenten bei ernsthaften Verhandlungen, Gläubiger mit einem Titel. Bloße Neugier genügt nicht. Über jede Einsicht wird nach § 12 Absatz 4 GBO ein Protokoll geführt, aus dem der Eigentümer Auskunft verlangen kann.
Warum braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts?
§ 22 Absatz 1 GrEStG verbietet dem Grundbuchamt, den Erwerber einzutragen, bevor das Finanzamt bescheinigt hat, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Das Finanzamt erteilt diese Bescheinigung nach Absatz 2, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht. Sie wird schriftlich erteilt; eine elektronische Übermittlung ist ausgeschlossen.