Warum ein Immobilienkauf ohne Beurkundung nichtig ist
§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, die notarielle Beurkundung. Fehlt sie, greift § 125 Satz 1 BGB: Ein Rechtsgeschäft, dem die gesetzlich vorgeschriebene Form fehlt, ist nichtig. Eine Handschlagvereinbarung über ein Haus ist also nicht etwa schwach durchsetzbar, sondern nicht vorhanden.
Der Grund für die Form ist nicht Formalismus. Die Beurkundung zwingt beide Seiten dazu, den vollständigen Inhalt vor einem unparteiischen Amtsträger auszusprechen und sich vorlesen zu lassen. Sie schützt vor Übereilung und schafft zugleich die Urkunde, die das Grundbuchamt später nach § 29 GBO verlangt.
Satz 2 des § 311b Absatz 1 BGB kennt eine Heilung: Ein formlos geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Darauf zu bauen ist allerdings sinnlos, weil das Grundbuchamt ohne beurkundete Auflassung gar nicht erst einträgt.
- Frist des Notars für die Anzeige des Kaufvertrags an das Finanzamt
- zwei Wochen nach der Beurkundung
- § 18 Absatz 3 Satz 1 GrEStG, Stand 20. September 2026
- Frist der Gemeinde für die Ausübung ihres Vorkaufsrechts
- drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags
- § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB, Stand 20. September 2026
- Gebührensatz für die Beurkundung des Kaufvertrags
- 2,0, mindestens 120,00 Euro
- GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis Nummer 21100, Stand 20. September 2026
Was in den Kaufvertrag gehört und warum
Den Entwurf schreibt der Notar, nicht der Makler und nicht Sie. Das ist keine Höflichkeit, sondern seine Aufgabe nach § 24 Absatz 1 BNotO. Ihre Aufgabe ist, ihm die Punkte zu nennen, die Ihnen wichtig sind, bevor er anfängt. Die folgende Übersicht sagt, worauf die Regelungen im Vertrag hinauslaufen und welche Frage dahintersteht.
- Bezeichnung des Kaufgegenstands nach Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur und Flurstück. Ohne diese Angaben kann das Grundbuchamt nicht eintragen, und Streit über die Grenze einer mitverkauften Teilfläche endet sonst vor Gericht.
- Kaufpreis und seine Aufteilung. Mitverkauftes Zubehör wie eine Einbauküche gehört gesondert ausgewiesen, weil darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt. Die Aufteilung muss dem tatsächlichen Wert entsprechen.
- Fälligkeitsvoraussetzungen. Der Vertrag legt fest, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, bevor gezahlt wird, und wer das feststellt. Ohne diese Klausel zahlen Sie ohne Sicherheit.
- Regelung zu den Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs. Was übernommen wird und was gelöscht werden muss, gehört ausdrücklich in den Vertrag; sonst übernehmen Sie Wohnrechte oder Dienstbarkeiten mit.
- Übergabetermin und Besitzübergang. Ab diesem Tag gehen nach § 446 BGB Gefahr, Nutzungen und Lasten auf Sie über, also auch Grundsteuer, Versicherung und das Risiko eines Wasserschadens.
- Sachmängelregelung. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien durch Privatleute wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, mit Ausnahme von Arglist. Was Sie über den Zustand wissen wollen, klären Sie vor dem Termin, nicht danach.
- Erschließungs- und Anliegerbeiträge. Wer für noch nicht abgerechnete Beiträge aufkommt, sollte benannt sein, weil solche Bescheide Jahre nach dem Kauf kommen können.
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen der Kaufpreisforderung. Sie steht im Interesse des Verkäufers und ist erklärungsbedürftig.
Muster aus dem Internet helfen hier nicht weiter. Jeder Kaufvertrag hängt am konkreten Grundbuchinhalt, am Zustand des Gebäudes und an der Finanzierung. Der Notar prüft das Grundbuch und passt den Entwurf daran an; was Sie vorher an Wünschen sammeln, arbeitet er ein. Fragen zu Steuerfolgen gehören zum Steuerberater, Fragen zu einem bereits streitigen Punkt zum Rechtsanwalt, weil der Notar keine Seite vertreten darf.
Der Ablauf vom Entwurf bis zur Eigentumsumschreibung
Der Weg ist bei jedem Immobilienkauf derselbe, auch wenn die Dauer der einzelnen Abschnitte schwankt. Was ihn verzögert, sind fast immer dieselben drei Dinge: eine fehlende Löschungsbewilligung der Bank, ein ausstehendes Zeugnis der Gemeinde und eine späte Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Entwurf und Bedenkzeit
Der Notar holt den Grundbuchauszug, schreibt den Entwurf und schickt ihn beiden Seiten. Bei einem Verbrauchervertrag soll das nach § 17 Absatz 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin geschehen. Lesen Sie in dieser Zeit und sammeln Sie Fragen.
Beurkundungstermin
Der Notar verliest den gesamten Vertrag (§ 13 Absatz 1 BeurkG), beantwortet Fragen und belehrt über die rechtliche Tragweite (§ 17 Absatz 1 BeurkG). Danach unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Die Auflassung wird meist schon hier erklärt, ihre Eintragung aber zurückgestellt.
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Der Notar beantragt die Vormerkung; nach § 15 Absatz 2 GBO gilt er dafür als ermächtigt. Ab der Eintragung sind Verfügungen des Verkäufers Ihnen gegenüber unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 Absatz 2 BGB). Das ist Ihre eigentliche Sicherheit.
Lastenfreistellung und Genehmigungen
Der Notar fordert die Löschungsunterlagen für die Grundschulden des Verkäufers an und gibt sie nur unter Treuhandauflagen weiter. Parallel laufen nötige Genehmigungen, etwa die des Verwalters bei Wohnungseigentum oder eine familiengerichtliche Genehmigung.
Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht
Der Kaufvertrag wird der Gemeinde mitgeteilt. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt sie nach § 28 Absatz 1 Satz 3 BauGB ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt. Ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt Sie nicht eintragen.
Fälligkeitsmitteilung und Zahlung
Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar schriftlich mit, dass gezahlt werden darf. Erst dann überweisen Sie, in aller Regel direkt an den Verkäufer und an dessen Bank für die Ablösung der Grundschuld.
Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Das Finanzamt setzt die Steuer fest, Sie zahlen, und erst danach erteilt es die Bescheinigung nach § 22 GrEStG. Steuerschuldner sind nach § 13 Nummer 1 GrEStG zwar beide Vertragsteile, im Vertrag übernimmt die Steuer aber üblicherweise der Käufer.
Eigentumsumschreibung
Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Ab diesem Moment gehört Ihnen die Immobilie (§ 873 Absatz 1 BGB). Anschließend wird die Vormerkung gelöscht, und Sie erhalten den neuen Grundbuchauszug.
Wann Sie den Kaufpreis zahlen dürfen und wann nicht
Die Fälligkeitsmitteilung ist der wichtigste Brief des ganzen Vorgangs. Der Notar prüft darin, ob die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, und teilt Ihnen das Ergebnis mit. Im Kostenverzeichnis heißt diese Tätigkeit Betreuungsgebühr nach Nummer 22200; die Anmerkung nennt ausdrücklich die Prüfung und Mitteilung des Vorliegens von Fälligkeitsvoraussetzungen.
Üblicherweise stehen vier Bedingungen im Vertrag: Die Auflassungsvormerkung ist an vereinbarter Rangstelle eingetragen. Die Unterlagen zur Löschung der nicht übernommenen Grundpfandrechte liegen dem Notar vor. Das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ist da. Alle erforderlichen Genehmigungen sind erteilt.
Zahlen Sie niemals vorher, auch nicht auf Drängen. Ohne eingetragene Vormerkung haben Sie für Ihr Geld keine Sicherung im Grundbuch, und ohne Löschungsunterlagen kaufen Sie im schlechtesten Fall eine Immobilie mit fremden Schulden darauf.
Wann ein Notaranderkonto nötig ist und wann nicht
Die Direktzahlung an den Verkäufer ist der Regelfall. Das Notaranderkonto ist die Ausnahme, und zwar seit einer Gesetzesänderung ausdrücklich. § 57 Absatz 2 Nummer 1 BeurkG erlaubt dem Notar die Entgegennahme von Geld zur Verwahrung nur, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der beteiligten Personen besteht. Bargeld darf er nach § 57 Absatz 1 BeurkG überhaupt nicht entgegennehmen.
Dazu kommen formale Anforderungen: Es muss ein Verwahrungsantrag mit einer Verwahrungsanweisung vorliegen, in der Anweisender, Empfangsberechtigter sowie die zeitlichen und sachlichen Bedingungen und die Auszahlungsvoraussetzungen bestimmt sind (§ 57 Absatz 2 Nummer 2 BeurkG). Die Anweisung bedarf nach § 57 Absatz 4 BeurkG der Schriftform.
Kosten entstehen zusätzlich. Die Verwahrung von Geldbeträgen löst nach Nummer 25300 des Kostenverzeichnisses je Auszahlung eine Gebühr von 1,0 aus, und die Gebühren dieses Abschnitts entstehen nach der Vorbemerkung 2.5.3 neben den Betreuungsgebühren gesondert. Bei 400.000 Euro sind das zusätzlich 785,00 Euro plus Umsatzsteuer.
Soll die Immobilie übergeben oder ein Bauabschnitt bezahlt werden, bevor die Auflassungsvormerkung und die Löschungsunterlagen vorliegen?
Lässt sich der Zeitplan so ändern, dass zuerst die Vormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert wird?
Ändern Sie den Zeitplan. Die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung ist sicher, einfacher und kostet keine zusätzliche Verwahrgebühr.
Hier kann ein berechtigtes Sicherungsinteresse im Sinne des § 57 Absatz 2 Nummer 1 BeurkG vorliegen. Lassen Sie den Notar prüfen, ob er den Verwahrungsantrag annehmen darf, und rechnen Sie mit einer zusätzlichen Gebühr von 1,0 je Auszahlung.
Gibt es einen anderen Grund, aus dem Zahlung und Gegenleistung nicht Zug um Zug abgewickelt werden können, etwa mehrere Gläubiger mit widersprüchlichen Auflagen?
Besprechen Sie den Fall mit dem Notariat. Das Sicherungsinteresse muss konkret sein und in der Verwahrungsanweisung abgebildet werden; ein allgemeines Sicherheitsgefühl genügt dem Gesetz nicht.
Zahlen Sie direkt an Verkäufer und ablösende Bank, nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Ein Anderkonto bringt Ihnen hier keinen zusätzlichen Schutz, sondern nur zusätzliche Kosten.
Warum Sie sich im Vertrag der Zwangsvollstreckung unterwerfen
In fast jedem Kaufvertrag steht ein Satz, mit dem sich der Käufer wegen der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Das klingt bedrohlicher, als es ist, hat aber eine klare Wirkung: § 794 Absatz 1 Nummer 5 ZPO macht eine notarielle Urkunde zum Vollstreckungstitel, wenn der Anspruch einer vergleichsweisen Regelung zugänglich ist, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung zielt und der Schuldner sich in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.
Der Verkäufer spart damit den Weg über ein Gerichtsverfahren. Zahlt der Käufer nicht, braucht er keine Klage, sondern lässt sich vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen. Für Sie heißt das: Zahlen Sie erst nach der Fälligkeitsmitteilung, und prüfen Sie im Entwurf, ob die Unterwerfung nur die Kaufpreisforderung betrifft und nicht darüber hinausgeht.
Dieselbe Erklärung kommt ein zweites Mal vor, nämlich bei der Grundschuld für Ihre Bank. Dort unterwerfen Sie sich der Vollstreckung in das Grundstück und häufig zusätzlich persönlich in Ihr gesamtes Vermögen. Der zweite Teil ist verhandelbar, und es lohnt sich, das vor dem Termin mit der Bank zu besprechen.
Wer welche Kosten trägt und wann der Besitz übergeht
Dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten trägt, ist keine Gepflogenheit, sondern steht im Gesetz. § 448 Absatz 2 BGB bestimmt: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen. Abweichende Vereinbarungen sind möglich, üblich sind sie nicht.
Eine Ausnahme ist die Lastenfreistellung. Die Kosten für die Löschung der Grundschulden des Verkäufers trägt üblicherweise der Verkäufer, weil sie seine Schulden betreffen. Auch das steht im Vertrag und sollte dort nachgelesen werden.
| Schritt | Wer handelt | Frist oder Dauer | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Entwurf zur Verfügung stellen | Notar | im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin | § 17 Absatz 2a BeurkG |
| Kaufvertrag dem Finanzamt anzeigen | Notar | zwei Wochen nach der Beurkundung | § 18 Absatz 3 GrEStG |
| Vorkaufsrecht ausüben | Gemeinde | drei Monate nach Mitteilung des Vertrags | § 28 Absatz 2 Satz 1 BauGB |
| Grunderwerbsteuer festsetzen und erheben | Finanzamt | keine gesetzliche Frist, in der Praxis Wochen | § 13 Nummer 1, § 15 GrEStG |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen | Finanzamt | nach Zahlung, Sicherstellung oder Stundung | § 22 Absatz 2 GrEStG |
| Eigentum umschreiben | Grundbuchamt | keine gesetzliche Frist, Reihenfolge nach Antragseingang | § 17 GBO |
| Gefahr, Nutzungen und Lasten übernehmen | Käufer | mit der Übergabe, nicht mit der Umschreibung | § 446 BGB |
Der Besitzübergang ist der Punkt, den Käufer am häufigsten unterschätzen. Nach § 446 BGB gehen mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs, die Nutzungen und die Lasten auf Sie über, obwohl Sie noch nicht Eigentümer sind. Ab diesem Tag zahlen Sie Grundsteuer und Nebenkosten, und ab diesem Tag brauchen Sie eine Wohngebäudeversicherung.
- Am Tag der Übergabe ein Protokoll mit Zählerständen für Strom, Gas und Wasser anfertigen und von beiden Seiten unterschreiben lassen.
- Die Wohngebäudeversicherung klären. Sie geht beim Kauf kraft Gesetzes auf den Erwerber über, und Sie haben ein Sonderkündigungsrecht; prüfen Sie Deckung und Beitrag, bevor Sie es ausüben.
- Grundsteuer und Versorger auf sich ummelden, sobald der Besitz übergegangen ist.
- Die Grunderwerbsteuer bezahlen, sobald der Bescheid kommt. Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne Bescheinigung keine Umschreibung.
- Nach der Umschreibung den neuen Grundbuchauszug anfordern und prüfen, ob Vormerkung und alte Grundpfandrechte gelöscht sind.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienkauf vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung?
Vom Beurkundungstermin bis zur Eintragung als Eigentümer vergehen in der Regel drei bis sechs Monate. Die Dauer hängt an drei Stellen: der Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers, dem Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, für das sie nach § 28 Absatz 2 BauGB drei Monate Zeit hat, und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG.
Wann muss ich den Kaufpreis für die Immobilie überweisen?
Sie überweisen den Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Darin bestätigt er, dass die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, üblicherweise die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Löschungsunterlagen für fremde Grundschulden, das Vorkaufsrechtszeugnis der Gemeinde und alle Genehmigungen. Eine Zahlung davor ist ohne Sicherung im Grundbuch.
Ist ein privat geschriebener Kaufvertrag über ein Haus gültig?
Nein, ein privat geschriebener Kaufvertrag über ein Grundstück oder ein Haus ist nichtig. § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt die notarielle Beurkundung, und § 125 Satz 1 BGB macht ein formunwirksames Rechtsgeschäft nichtig. Geheilt wird der Mangel nur, wenn Auflassung und Eintragung ins Grundbuch tatsächlich erfolgen (§ 311b Absatz 1 Satz 2 BGB).
Brauche ich beim Hauskauf ein Notaranderkonto?
In der Regel nicht. Der Notar darf Geld nach § 57 Absatz 2 Nummer 1 BeurkG nur zur Verwahrung entgegennehmen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht. Üblich ist die Direktzahlung an Verkäufer und ablösende Bank nach der Fälligkeitsmitteilung. Ein Anderkonto kostet nach Nummer 25300 des Kostenverzeichnisses je Auszahlung zusätzlich eine Gebühr von 1,0.
Warum unterwerfe ich mich im Kaufvertrag der Zwangsvollstreckung?
Mit der Unterwerfungserklärung wird die notarielle Urkunde nach § 794 Absatz 1 Nummer 5 ZPO zum Vollstreckungstitel. Der Verkäufer kann bei Nichtzahlung vollstrecken, ohne vorher zu klagen. Die Erklärung sollte sich auf die Kaufpreisforderung beschränken. Bei der Grundschuld für die finanzierende Bank kommt meist eine zweite Unterwerfung hinzu, die auch das persönliche Vermögen erfassen kann.
Ab wann zahle ich Grundsteuer und Nebenkosten für die gekaufte Immobilie?
Ab der Übergabe, nicht ab der Eintragung im Grundbuch. Nach § 446 BGB gehen mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs, die Nutzungen und die Lasten auf den Käufer über. Ab diesem Tag tragen Sie Grundsteuer, Versorgungskosten und das Risiko eines Schadens, obwohl das Eigentum erst mit der Umschreibung übergeht.